כשזה מגיע להשקעות נדל"ן, קשה להתעלם מהאופציה של רכישת אדמה. עם הביקוש הגובר לדיור, תחבורה ופיתוח עירוני, השקעה באדמה עשויה להיות הזדמנות ייחודית למינוף כלכלי. עם זאת, לא כל חלקת אדמה היא נכס מניב; לכן, בחירת המיקום הנכון להשקעה היא המפתח להצלחה.
אז איפה כדאי להשקיע? מאמר זה סוקר את סוגי אדמה בישראל במיקומים המבוקשים ביותר, דן בהבדלים ביניהם, ומציג את האזורים שמסתמנים כהזדמנות המשתלמת ביותר למשקיעים.
אילו סוגי אדמה קיימים בישראל?
סוגי האדמות בישראל מתחלקים לשתי קטגוריות מרכזיות:
סטטוס הקרקע. כפי שנקבע על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
ייעוד הקרקע. כפי שנקבע על ידי הרשות המקומית במסגרת תכנית בניין עיר (תב"ע).
במערך השיקולים לרכישת קרקע לצורך הקמת נכס – בין אם למגורים, למסחר או לתעשייה – חשוב לוודא התאמה בין הסטטוס והייעוד של הקרקע. לחלופין, במקרים שבהם ייעוד הקרקע אינו תואם את הצרכים, יש לבצע הליך תכנוני מול הרשויות המקומיות ולבחון אפשרות לשינוי סטטוס הקרקע מול המדינה.
סוגי אדמה בישראל לפי סטטוס הקרקע
מדינת ישראל, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, אחראית לניהול והקצאת הקרקעות בהתאמה לצרכים השונים של הציבור. סוגי הקרקע כוללים:
– אדמה חקלאית להפקת תוצרת.
– קרקע למגורים, זמינה לבנייה.
– קרקעות לצרכים מסחריים ותעשייתיים.
– קרקעות המיועדות לתיירות, נופש ומלונאות.
– שטחים לפיתוח, תשתיות ושטחי ציבור.
כל אחד מסוגי הקרקעות נושא בחובו פוטנציאל ייחודי והשקעה חכמה דורשת הבנה מעמיקה של הסטטוס והייעוד של הקרקע הנבחרת, ובעוד שרוב סוגי הקרקעות וייעודיהן אינם ניתנים לשינוי, הצורך הדחוף במתן פתרונות מגורים לאוכלוסייה ההולכת וגדלה בישראל הוביל לפיתוח הליך רשמי שנקרא "הפשרת קרקעות".
תהליך זה מתייחס לשינוי ייעודה של קרקע מחקלאות למגורים, והוא פתח הזדמנויות חדשות עבור משקיעים ואנשים פרטיים המעוניינים לרכוש אדמה להשקעה למטרות מגורים.
רכישת קרקע למגורים – קרקע מופשרת וזמינה לבנייה
אחת האפשרויות העיקריות לרוכשי קרקעות היא רכישת קרקע מופשרת המוכנה לבנייה מידית. קרקע מסוג זה כבר עברה את כל ההליכים הנדרשים, וניתן להתחיל בבנייה מיד לאחר קבלת היתר מהרשות המקומית ומוועדת התכנון והבנייה.
היתרון החשוב ברכישת קרקע לבניה הוא הביטחון המלא בהשקעה ואי-קיומם של סיכונים הקשורים להפשרה. עם זאת, העלות הראשונית של הקרקע גבוהה יחסית, מה שהופך אותה לפחות נגישה עבור חלק מהרוכשים.
רכישת קרקע מופשרת שעדיין אינה זמינה לבנייה
אפשרות נוספת היא רכישת קרקע שעברה תהליך הפשרה, אך עדיין אינה זמינה לבנייה משום שהיא דורשת השלמה של תבחינים והיתרים מול ועדת התכנון והבנייה המחוזית, ולקרקע כזו יש פוטנציאל גבוה עם סיכון מועט יחסית, שכן סטטוס הקרקע כבר שונה למגורים.
ברוב המקרים, רכישת הקרקע מתאימה יותר למימוש עצמי מאשר כהשקעה, משום שמחירה קרוב יחסית לעלות הריאלית של קרקע בנויה.
רכישת קרקע חקלאית בתהליך שינוי ייעוד
בבחינת סוגי אדמה בישראל, חשוב להכיר גם את סוג הקרקע החקלאית שנמצאת בהליך לשינוי ייעוד. מדובר בקרקע אשר השימוש המקורי שלה היה חקלאי, אך כבר הוצגה לגביה בקשת הפשרה מטעם גורמים ממשלתיים או הרשות המקומית.
במקרים כאלה, חשוב לבדוק מי עומד מאחורי הבקשה, מהם סיכויי ההצלחה של ההליך, ומהו לוח הזמנים הצפוי להשלמת התהליך. במקרים רבים, רכישת קרקע במעמד כזה מתבצעת במחיר נמוך ואטרקטיבי ביחס לקרקע מופשרת וזמינה לבנייה, כאשר השווי שלה נקבע בהתאם לשלב שבו היא נמצאת בהליך ההפשרה.
קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני
האופציה האחרונה היא רכישת קרקע חקלאית שאינה כלולה בתהליך תכנוני ואין לגביה בקשה להפשרה.
קרקע כזו היא הזולה ביותר מבין כל האופציות, אך היא גם המסוכנת ביותר, מכיוון שלא ניתן לדעת אם ומתי יתחיל תהליך שינוי ייעוד לקרקע, ומה יהיו סיכויי ההצלחה של תהליך כזה, כך שזוהי אפשרות שיכולה להוות השקעה מסוכנת אך עם פוטנציאל גבוה במקרה של הפשרה עתידית.
לכן מומלץ לרוכשי הקרקעות שתוהים איפה כדאי להשקיע, לתת את הדעת על הסיכונים והפוטנציאל שבכל אחת מהאפשרויות הללו, ולהתייעץ עם מומחים כדי לבחור את ההשקעה שהכי מתאימה להם.
ייעוד הקרקע לפי צבעים בישראל
הקרקעות בארץ מסווגות לפי ייעודן באמצעות צבעים המייצגים את השימושים המותרים:
- קרקע צהובה מיועדת למגורים. תהליך ההפשרה מול הרשות המקומית עשוי לכלול הסכמי גג והתחייבות לבנייה בהיקפים מסוימים.
- קרקע אדומה מסמלת שטחים לתחבורה, כגון דרכים וכבישים קיימים או מתוכננים.
- קרקע ירוקה מיועדת לשמירה על שטחים פתוחים, הקמת פארקים ושימושים ציבוריים שאינם כוללים בינוי.
- קרקע חומה מיועדת להקמת מבנים ציבוריים, כמו מוסדות חינוך ומשרדים של הרשויות המקומיות.
- קרקע סגולה מיועדת לשימושים מסחריים, תעשייתיים ותיירותיים, כולל מתחמי נופש ואירוח.
האם ניתן לשנות ייעוד של קרקע?
התשובה הקצרה היא כן, אך התהליך עשוי להיות ממושך ומורכב. לדוגמה, שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים מצריך הגשת בקשות מסודרות, מילוי טפסים, והשגת אישורים מרשויות שונות, כולל הרשויות המקומיות ומנהל מקרקעי ישראל.
כדי לוודא שהתהליך יצליח, מומלץ לקבל את הסיוע של המומחים בתחום שבקיאים בניהול שינויים בייעודי קרקעות, אשר ילוו אתכם לאורך כל שלבי הבקשה ויסייעו לכם בהתמודדות עם האתגרים הבירוקרטיים.
כמה מילים לסיום
היכרות מעמיקה עם סוגי הקרקעות בישראל, הייעודים והסטטוסים השונים שלהן, נדרשת להבנת הפוטנציאל העצום הטמון בהשקעות נדל"ן בארץ. בין אם מדובר ברכישת קרקע למגורים, למסחר או כהשקעה לטווח הארוך, חשוב לבצע תכנון מדויק ולבחור בקרקע שמתאימה לצרכים ולמטרות שלכם.
עם הבנת התהליכים התכנוניים, הסיכונים והיתרונות, ניתן למנף את ההשקעה של אדמה פרטית או חקלאית לכדי הזדמנות כלכלית משמעותית שתניב תשואה גבוהה ותממש את החזון שלכם. ישראל, עם הביקוש הגדל למגורים ופיתוח עירוני, ממשיכה להוות אזור פורה עבור משקיעים נבונים השואפים למקסם את הפוטנציאל שבקרקע.
תשובות לשאלות הנפוצות שלכם
באופן עקרוני, קיימת אפשרות לשנות את ייעוד הקרקע במסגרת תכנית בניין עיר (תב"ע), אך מדובר בתהליך מורכב וכפוף לשיקולים רחבים מצד הרשות המקומית. שינויים כאלה אינם מבוצעים בקלות או לצורך קידום אינטרס פרטי של תושב או בעל קרקע, אלא מתבצעים מתוך ראייה כוללת של צרכים ציבוריים, תכנון עירוני ואינטרסים אזוריים. הקרקעות בישראל מסווגות לפי ייעודן על פי תכניות בניין עיר (תב"ע) וכוללות:קרקעות למגוריםקרקעות לחקלאותקרקעות למסחר ותעשייהקרקעות לתיירות ונופשושטחי ציבור ותשתיות. קרקע מופשרת היא קרקע ששינתה את ייעודה מחקלאות למגורים או למטרות אחרות והיא זמינה לתהליך בנייה, בכפוף להיתרים הנדרשים. קרקע חקלאית, לעומת זאת, היא קרקע שייעודה המקורי הוא לשימוש חקלאי, ולא ניתן לבנות עליה ללא שינוי ייעוד בתהליך הפשרה, שמבוצע על ידי הרשויות. השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למשקיעים בעלי אורך רוח כלכלי שאינם זקוקים לנזילות מיידית, לצעירים שמחפשים השקעה לטווח הארוך, או להורים המבקשים לדאוג לעתיד ילדיהם. זוהי השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה, אך היא כרוכה בסיכונים ובזמן המתנה ארוך עד להפשרת הקרקע.האם ניתן לשנות ייעוד של קרקע בתב"ע או לשנות את צבע הקרקע?
מהם סוגי הקרקעות העיקריים בישראל לפי ייעודן?
מה ההבדל בין קרקע מופשרת לקרקע חקלאית?
למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית?
