השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות הזדמנות מבטיחה לאנשים שמחפשים נכסים מחוץ לאפיקי ההשקעה הרגילים. עם השינויים בתכנון ובבנייה, החובה לעמוד בתקנות קרקע חקלאית חוקים ולצד המגמות הגוברות בתחום הנדל"ן, משקיעים רבים בוחנים אפשרויות לרכישת קרקעות חקלאיות מתוך ציפייה להשבחת הערך או לפיתוח פרויקטים חקלאיים ייחודיים.
אבל על מנת להבין איך אפשר לנצל את הפוטנציאל בקרקע חקלאית, חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות, ומאמר זה מפרט מהי קרקע חקלאית, ומה מותר לבנות בשטח חקלאי.
נתחיל עם הסבר קצר על מאפייני קרקע חקלאית
קרקע חקלאית היא שטח, בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י), שמיועד לעיבוד חקלאי וייצור מוצרים חקלאיים, או לגידול בעלי חיים לצרכים חקלאיים. אמנם נכון שבעל הקרקע יכול להשאיר את הקרקע בלתי מעובדת, אך הייעוד הרשמי שלה הוא לחקלאות.
עם זאת, חשוב להבין שקרקע חקלאית מוגבלת מאוד מבחינת השימושים שמותר לעשות בה, בעיקר על פי תקנות והיתרים שנועדו לשמר את הייעוד החקלאי ולמנוע בנייה מסחרית או למגורים. המדינה מייחסת חשיבות רבה לשטחים אלו, גם בשל תרומתם לביטחון המזון הלאומי וגם בשל השמירה על שטחים פתוחים וירוקים.
אז מה הצעד הראשון?
ראשית, התחילו בגיבוש רעיונות יצירתיים למקור הכנסה שיתאים לשטח החקלאי שברשותכם. חשבו על מה אפשר לעשות עם קרקע חקלאית במונחים של צרכים מקומיים של קהל היעד באזור: האם חסר בסביבה גן אירועים איכותי? אולי יש ביקוש לעסק למכירת עציצים או מתחם פעילויות לילדים?
כדי להתחיל, פנו לרשות המקומית וקבעו פגישה עם אדריכל או מהנדס הרשות. בדקו את התוכניות הקיימות וודאו אילו שימושים חורגים אפשריים מבחינת הרשויות. לאחר מכן, התייעצו עם יועץ משפטי כדי להבין את ההשלכות ולקבוע את המשך הדרך.
לאחר שקיבלתם את ההחלטה והשלמתם את הנחיות הרשות לקבלת ההיתר – זה הזמן לצאת לדרך ולהפוך את הקרקע להשקעה מניבה!
הפשרת קרקע חקלאית
הביקוש לשכונות מגורים חדשות ולשטחי תעסוקה הולך וגדל, ולכן פותחו תהליכים ייעודיים שמטרתם הפשרת קרקעות חקלאיות והסבתן לייעודים מגוונים, כמו מגורים, מסחר ותעשייה.
במקרים רבים, תהליכי הפשרת קרקע חקלאית לבנייה נמשכים כמה שנים ובמהלכם מתרחשות עליות מחירים ניכרות ככל שהקרקע מתקרבת לאישור הפשרה וזכויות הבנייה נקבעות. בתקופת ההמתנה להפשרה, ניתן להפיק תשואה מהשימוש החקלאי של הקרקע בהתאם לייעודה.
מה מותר לבנות בשטח חקלאי?
היתר בנייה על קרקע חקלאית יינתן רק אם יש קשר ישיר בין המבנה לפעילות חקלאית. לצד שימושים חקלאיים ישירים, ניתן להקים מבנים תומכים, כמו:
- מחסנים לאחסון ציוד חקלאי
- מבנים לאחסון, מיון והפצה של תוצרת חקלאית
- מתקנים לגידול בעלי חיים
- סככות ופתרונות הצללה
השכרת מבנים תומכי חקלאות לחקלאים מקומיים עשויה להניב הכנסה בשנות ההמתנה להפשרת הקרקע, ובסופו של דבר, התשואה הצפויה עם הפשרת הקרקע עשויה להיות גבוהה משמעותית. כך שמשקיעים סבלניים יכולים להרוויח מעליית הערך בטווח הארוך, יותר מאשר מתשואה מיידית.
סוגי קרקעות להשקעה
קרקע להשקעה המיועדת למגורים ובנייה היא קרקע שעברה תהליך של הפשרה והוסבה לשימושי מגורים. קרקע מסוג זה כבר מיועדת לבנייה של מבני מגורים ודירות פרטיות, ולכן מתאימה למשקיעים המעוניינים בנדל"ן עם פוטנציאל לבנייה מידית ולהנבת תשואה מהירה יחסית. השקעה כזו מאפשרת לממש תוכניות בנייה קיימות ולהתחיל פרויקטים בטווח הקצר.
קרקע להשקעה המיועדת למסחר ותעשייה מיועדת למגוון שימושים עסקיים מיועדת להקמת חניונים, מרכזי קניות, משרדים ועוד, והיא מתאימה למשקיעים המתמקדים בהקמת נכסים מניבים בתחום המסחר והעסקים. השקעה מסוג זה נחשבת לאפיק מניב יציב, שכן היא מבוססת על נכסים המספקים שירותים חיוניים לעסקים ולציבור הרחב.
למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
למשקיע יש שליטה מלאה על הנכס, ללא תלות בגורמים חיצוניים שעלולים לכפות החלטות בלתי רצויות, כך שההשקעה בקרקע מהווה הגנה טובה מפני שחיקת ערך הכסף. בעוד יתרות מזומן בבנק אינן מניבות תשואה והערך שלהן נשחק עם השנים, השקעה בקרקע מתרוממת בהתאם לעליית ערך הקרקע – יתרון חשוב במיוחד בתקופה שבה מחירי הנדל"ן והמחיה עולים בהתמדה.
לכן השקעה בקרקע חקלאית, בתנאי שהיא מתבצעת בתבונה ובהתאם לחוק, יכולה להוות אפיק השקעה משתלם במיוחד לעתיד, עם אפשרות לגמישות רבה בניהול הנכס, שכן המשקיע יכול לבחור למכור את הקרקע בכל שלב לפי שיקול דעתו ועל פי התנאים בשוק.
כמה מילים לסיום
השקעה בקרקע חקלאית היא אפשרות מעניינת למשקיעים שמחפשים אפיק עם פוטנציאל לתשואה גבוהה בעתיד, בתנאי שניתן יהיה להפשירה לייעודים אחרים.
למרות שהשימוש בקרקע מוגבל בעיקר לתחום החקלאות, מבחינת משקיעים עם תוכנית התנהלות ברורה, לצד ייעוץ של המומחים בתחום שבקיאים בתהליך שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים, זוהי השקעה ארוכת טווח עם אפשרות לרווח משמעותי בעת ההפשרה.
הבנת המגבלות וההזדמנויות הכרוכות בהשקעה כזו, יחד עם היכרות מעמיקה עם התהליכים הרגולטוריים, תסייע למשקיעים לקבל החלטות מושכלות ולממש את הפוטנציאל של הקרקע בצורה המיטבית.
תשובות לשאלות הנפוצות שלכם
למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
בעקבות ההיצע המוגבל והביקוש הגבוה, ערך הקרקעות בישראל נמצא במגמת עלייה מתמדת. בעוד שרכישת דירה הופכת לאפשרות רחוקה מבחינת אנשים רבים, משקיעים מחפשים פתרונות אחרים – אחד מהם הוא רכישת קרקע חקלאית להשקעה, בשטח שאינו זמין לבנייה, מתוך תקווה שהקרקע תופשר בשנים הקרובות.בחירת אפשרות זו דורשת הון התחלתי נמוך יחסית להשקעות נדל"ן אחרות, שכן ערכה של קרקע חקלאית נמוך משמעותית בהשוואה לקרקע מאושרת לבנייה. כאשר הקרקע תופשר, השקעה זו עשויה להפוך לאפיק נדל"ן משתלם במיוחד.
איך אפשר להפיק רווח מקרקע חקלאית לפני הפשרה?
למרות פוטנציאל הרווח העתידי, וההזדמנות לרכוש שטח במחיר נמוך יחסית, חלק מהמשקיעים מעוניינים לדעת מה אפשר לעשות עם קרקע חקלאית לפני הפשרתה. האם אפשר לבנות עליה? והאם ניתן להפיק ממנה תשואה מיידית?ובכן, הפקת תשואה כזו אפשרית, אבל היא מוגבלת לסוגי מבנים ייעודיים, בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית ובהתאם להיתרי הבנייה מהרשות המקומית. כך, למשל, ניתן להשתמש בקרקע חקלאית למיזמים חקלאיים כמו הקמת מבנים לתמיכה בפעילות חקלאית, כל עוד הם עומדים בהגבלות החוק ומקבלים את האישורים המתאימים.
האם ניתן לבנות על קרקע חקלאית מבנים שאינם קשורים לחקלאות?
בנייה על קרקע חקלאית מוגבלת למבנים הקשורים ישירות לתחום החקלאות, כמו מחסנים לציוד חקלאי, מבנים לגידול בעלי חיים, מתקנים לעיבוד תוצרת חקלאית וסככות הצללה. כל שימוש אחר שאינו חקלאי נדרש לקבל אישורים מיוחדים, ותהליכים אלו כוללים בחינה קפדנית של הרשות המקומית והוועדות המחוזיות.לכן, לפני ההשקעה חשוב להבין מה אפשר לעשות עם קרקע חקלאית, לקחת בחשבון את המגבלות הללו ולהתאים את הציפיות.
מה ניתן להקים על קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית מספקת מגוון אפשרויות להקמת מיזמים יצירתיים, כל עוד הם עומדים בדרישות החוק וזוכים לאישורים מתאימים. בין אם תבחרו לנהל את המיזם בעצמכם או להשכיר את הקרקע לגורם עסקי חיצוני, תוכלו לנצל את השטח למטרות שונות, כמו:- גן אירועים- חוות רכיבה על סוסים- אטרקציה תיירותית- מתחם פעילויות לילדים- מחסנים להשכרה- עסק למכירת פרחים ועציצים.
